Durch das Urteil es Bundesverfassungsgerichtes ist das Mienendeckel-Gesetz nun im Ergebnis nichtig.
Was bedeutet dies für die Betroffenen? Wir haben dazu einige wesentliche Fragen und Antworten zusammengetragen.
In einigen Fällen sind zudem Anträge, ggfls. auch formlos, noch im April (!) erforderlich.
Zudem müssen wir darauf hinweisen, dass wir keine Rechtsberatung machen. Jeder Betroffene muss deshalb ggfls. anwaltliche Beratung oder zumindest eine Beratung durch die Berliner Mieterberatungsstellen in Anspruch nehmen, um den jeweiligen Einzelfall tatsächlich beurteilen zu lassen. Manche Details sind auch juristisch nicht abschließend geklärt oder werden sich auch erst gerichtlich (irgendwann) klären lassen.
Dennoch sollte man sicherheitshalber notwendige Anträge unabhängig von einer individuellen Beratung stellen, um die jeweilige Rechtsposition zu wahren.
Sind nun grundsätzlich Nachzahlungen der seit 2020 reduzierten Miete notwendig?
Ja. Durch die Nichtigkeit des Mietendeckelgesetzes sind Reduzierungen der Miete, die bisher erfolgten, ebenfalls nicht mehr rechtens und müssen nachgezahlt werden.
Welche Miete ist ab 01.05.2021 zu zahlen?
Durch die Nichtigkeit des Mietendeckel-Gesetzes muss ab dem 01.05.2021 wieder die vor Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes gültige Miete gezahlt werden.
Kann man auf eine Aufforderung zur Nachzahlung durch den Vermieter/Verwalter warten oder muss man von sich aus tätig werden?
Viele Vermieter oder Verwalter werden vermutlich Aufforderungen zur Nachzahlung schicken. Das ist allerdings keine grundsätzliche Voraussetzung! Die Verpflichtung zur Nachzahlung ist durch die Nichtigkeit des Gesetzes bereits automatisch entstanden. Nach allen Kommentaren entstand die Verpflichtung zur Nachzahlung „unverzüglich“ nach Kenntnis des Urteils des Bundesverfassungsgerichtes. Allgemein wird bei unverzüglich eine Frist von 14 Tagen angesehen. Die seit 2020 nicht mehr gezahlten Beträge müssten demnach bis 30.04. unaufgefordert nachgezahlt werden.
Etwas anderes ist es in den Fällen, in denen seitens der VERmieters bei der Mietabsenkung angeboten und damit vereinbart wurde, dass die höhere Miete erst wieder nach einer Mitteilung gezahlt werden müsse. Hier kann es im Einzelfall sein, dass die Zahlungspflicht aus erst nach Aufforderung durch den Vermieter entsteht.
Erlassen Vermieter die einbehaltenen Beträge?
Das kann man nicht einheitlich beantworten. Bisher gibt es Zusagen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie der Deutsche Wohnen, in der Vergangenheit aufgrund des Mietendeckels einbehaltener Mietanteile nicht mehr einfordern zu wollen. Dies ist jedoch nur ein kleiner Teil der WohnungseigentümerInnen in Berlin. Sofern ein Vermieter nicht von sich aus schriftlich mitteilt, dass auf die Nachzahlung verzichtet oder z.B. eine Ratenzahlung angeboten wird, muss sie demnach auch geleistet werden.
Kann man den nun offenen Betrag In Raten zahlen?
Das ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn es dazu eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Vermieter gibt. Viele Vermieter haben das grundsätzlich angeboten. Dies bedarf aber wie gesagt einer ausdrücklichen schriftlichen Regelung und Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien.
Kann der Vermieter kündigen, wenn die Durch die Nichtigkeit des Gesetzes entstandenen Rückstände nicht ausgeglichen werden?
Sofern es keine Vereinbarung zu einer Ratenzahlung oder Stundung gibt, ist der Vermieter bei Rückständen auch grundsätzlich zu einer fristlosen Kündigung und unter Umständen auch zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigt, wenn die Rückstände auf einem schuldhaften Zahlungsverzug seitens des Mieters beruhen. Für eine fristlose Kündigung ist also ein Verschulden des Mieters beim Zahlungsverzug notwendig. Dies wird aber in der Regel erst im Gerichtsverfahren festgestellt. Das Risiko ist also schwer einschätzbar.
Die Reduzierung der Miete während der Gültigkeit des Mietendeckelgesetzes war rechtmäßig. Durch die nun festgestellte Nichtigkeit gerät ohne weitere Vereinbarungen ein Mieter jedoch vermutlich ab dem 01.05.2021 mit dem Betrag resultierend aus den einbehaltenen Differenzbeträgen in Verzug. Einer Mahnung dazu und auch zu einer Androhung einer Kündigung bedarf es dann u.U. nicht.
Die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ergibt sich grundsätzlich aus zwei Umständen:
- Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete bei einer Kürzung der Miete um einen „nicht unerheblichen Teil“. Je nach Vertragskonstellation wird dies bei Reduzierungen aufgrund des Mietendeckelgesetzes eher nicht zutreffen, wenn die Reduzierung nicht 50% der Nettokaltmiete oder mehr betrug.
- Ebenfalls möglich – und hier auch vermutlich zutreffend – sind Kündigungen bei Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von zwei Monaten. In vielen Fällen wird der insgesamt einbehaltene Betrag wohl über den zwei Monatsmieten liegen. Demnach könnte eine fristlose Kündigung alleine aus diesen Rückständen bei keinerlei Zahlungen auf diesen Rückstand unter Umständen im Juni möglich und denkbar sein.
Die Betrachtungen hier beziehen sich alleine auf einen Rückstand aus der Nicht-Nachzahlung des Differenzbetrages aus dem Mietendeckel. Bestehen ohnehin schon Mietrückstände aus anderen Gründen, können sich auch andere oder frühere Konsequenzen ergeben.
Was muss man tun, wenn man Leistungen nach SGBII / SGB XII (ALG2/Grundsicherung) oder AsylbLG bezieht? Werden dann die Nachzahlungen übernommen?
Hier gibt es möglicherweise mehrere Fallkonstellationen.
1. Durchgängiger Bezug von Leistungen seit Anfang 2020 und weiterhin in der gleichen Wohnung
Ja. Die tatsächlichen Unterkunftskosten müssen im Monat ihrer Fälligkeit übernommen werden. Dazu ist auch kein echter Antrag notwendig, jedoch die Mitteilung im Fälligkeitsmonat an die Leistungsbehörde, dass diese Forderungen entstanden sind. In den offiziellen FAQ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung & Wohnen wird darauf hingewiesen, dass man dazu das Schreiben des Vermieters mit der bezifferten Nachforderung einreichen soll.
Ungeklärt scheint im Moment noch, was in den Fällen passiert, wenn der Vermieter ein solches Schreiben nicht zusendet. Rein rechtlich ist wie gesagt die Nachforderung in den meisten Fällen auch dann zu leisten, wenn es keine ausdrückliche Aufforderung des Vermieters gibt. Hier muss man zumindest der Leistungsbehörde mitteilen, dass die Forderungen durch die Nichtigkeit des Gesetzes entstanden sind. Dies sollte man auch noch zum Zeitpunkt des Entstehens der Forderung, also im April, machen.
2. Beginn des Leistungsbezuges erst in den letzten 14 Monaten & Mietreduzierungen vor Leistungsbeginn
Für Mietnachforderungen, die während des Leistungsbezuges entstanden sind, gilt das eben Gesagte. U.U. problematisch könnte das Jobcenter Nachforderungen werten, die den Zeitraum vor Eintritt in den Leistungsbezug betreffen. Aber auch hier greift, dass das Jobcenter diese einmaligen Beträge wie eine Nachzahlung auf Betriebskosten als einmaligen Bedarf nach § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII übernehmen muss.
3. Ende des Leistungsbezuges vor dem 15.04. (Datum des Urteils des BVerfG)
Besteht aktuell kein Leistungsbezug mehr, sind diese Nachforderungen auch erst nach dem Leistungsbezug entstanden und daher an sich auch selbst zu tragen. Dann kann u.U. der Härtefall-Fonds in Anspruch genommen werden oder es besteht ein erneuter Leistungsanspruch (s.u.).
Geringverdiener ohne bisherigen Leistungsbezug oder Altersrentner
Menschen, die aktuell keine Leistungen beziehen, aber nun diese Nachzahlung nicht leisten können, haben einen Anspruch auf die Übernahme der Nachforderungen. Hierzu muss allerdings noch im April ein Antrag zur Übernahme der Kosten gestellt werden! Nur bei Antragstellung im Monat der Fälligkeit kann dann auch ein Anspruch auf Übernahme der Kosten nach § 22 SGB II / § 35 SGB XII bestehen. Bei späterer Antragstellung handelt es sich dann nur noch um „Mietschulden“, die übernommen werden „sollen“, also kein Anspruch mehr besteht, und sich dann die Frage stellt, ob dies als Darlehen oder als Zuschuss erfolgt.
Bezieher von Sozialhilfe (SGB XII) (ANTRAG noch im April!)
Bei Sozialhilfebeziehenden besteht ein Übernahmeanspruch als Zuschuss auf die Nachzahlung nur im Monat der Fälligkeit, wenn das Sozialamt von der Notlage Kenntnis hat (§ 18 Abs. 1, § 35 Abs. 1 SGB XII).
Deshalb ist hier definitiv ein Antrag erforderlich.
BezieherInnen von Kinderzuschlag ohne Wohngeldbezug (ANTRAG noch im April!)
Grundsätzlich besteht auch beim Bezug eines Kinderzuschlages die Möglichkeit, in dieser Situation Leistungen nach SGB II / XII zu beziehen. Zur genaueren Erläuterung verwiesen wir auf den Text von Tacheles e.V.
Wichtig ist auch hier eine Antragstellung noch im April!
Ist der Kinderzuschlag einmal bewilligt, schließt dieser den Bezug von aufstockenden Leistungen nach dem SGB II nicht mehr kategorisch aus. Voraussetzung für diese wenig beachtete Möglichkeit ist eine im Januar 2020 in Kraft getretene Gesetzesänderung. Bedingung für den Bezug von KiZ ist seitdem nicht mehr, wie zuvor, die Vermeidung der Hilfebedürftigkeit nach dem SGB II, sondern dass i.d.R. zum Zeitpunkt der Feststellung des KiZ-Anspruchs „bei Bezug des Kinderzuschlags keine Hilfebedürftigkeit im Sinne des § 9 des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch besteht“ (§ 6a Abs. 1 Nr. 3 BKGG). Ist der KiZ jedoch erst einmal bewilligt, sind „Änderungen in den tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen während des laufenden Bewilligungszeitraums […] abweichend von § 48 des Zehnten Buches Sozialgesetzbuch nicht zu berücksichtigen, es sei denn, die Zusammensetzung der Bedarfsgemeinschaft oder der Höchstbetrag des Kinderzuschlags ändert sich“ (§ 6a Abs. 7 Satz 3 BKGG). Das bedeutet: selbst wenn eine Familie während des sechsmonatigen KiZ-Bewilligungszeitraums aufgrund geringerer Einkünfte oder gestiegener Bedarfe SGB-II-Leistungen beantragt und bewilligt bekommt, wird der einmal bewilligte Kinderzuschlag bis zum Ende des Bewilligungszeitraums weitergezahlt. Es ist demnach möglich, den KiZ mit SGB-II-Leistungen aufzustocken.
https://tacheles-sozialhilfe.de/startseite/
Das gilt auch für monatsweisen SGB-II-Bezug bei kurzeitig anfallenden Bedarfen, wie eine höhere, in einem Monat anfallende Nachforderung von Mieten aufgrund des Kippens des Mietendeckels.
MieterInnen mit Wohngeldbezug (ANTRAG noch im April nötig!)
Auch hier besteht in der Konstellation “Mietendeckel” ein Anspruch auf Leistungen nach SGB II / XII. Wir zitieren im Detail auch hier den Text von Tacheles e.V.:
Grundsätzlich schließen sich Wohngeld und SGB II / SGB XII – Leistungen aus (§ 7 Abs. 1 S. 1 Nr. WoGG). Laut Sinn und Zweck der Regelung sollen davon aber nur laufende Leistungen nach dem SGB II / SGB XII umfasst sein. Einmalige Zahlungen, wie Nachzahlungen die den Unterkunftskosten zuzuordnen sind, sind davon nicht erfasst und führen nicht zum Leistungsausschluss (I. a., Durchführungserlass BMI vom 04.08.2020 – Aktz. SW II 4- 72307/2#29). Erlass zum Download: BMI Erlass vom 4.8.2020
https://tacheles-sozialhilfe.de/startseite/
Das bedeutet, die Nachforderung der Vermieter*innen ist ein einmaliger Bedarf im Sinne des SGB II/SGB XII, der nicht zum Leistungsausschluss von Wohngeld führt.
Daher ist auch in diesen Fällen dringend noch der Antrag im April 2021, spätestens im Monat der Zahlungsaufforderung durch den Vermieter, zu stellen.
Allerdings reicht es, wenn der formlose Antrag auf Übernahme im April 2021 gestellt wird, Unterlagen können nachgereicht werden.
Hilfe für Mieter außerhalb des Leistungsbezuges („Sicher-Wohnen-Hilfe“)
Wenn keine Leistungsansprüche bestehen, können MieterInnen in Berlin u.U. die sog. Sicher-Wohnen-Hilfe beantragen.
Anspruchsberechtigt sind alle Haushalte, deren Einkommen bis zu 280 Prozent der Bundeseinkommensgrenze beträgt (zur Berechnungshilfe). Auch Wohngeldempfängerinnen und ‑empfänger können einen Antrag stellen.
Für Alleinstehende beträgt die Einkommensgrenze dabei rd. 33.600€ netto.
Ausführlicher und mit weiteren Beispielen:
Der Antrag auf den Zuschuss, der zurückgezahlt werden muss, ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zu stellen. Die eingescannten Antragsdokumente können hier elektronisch hochgeladen oder postalisch übersandt werden: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Sicher-Wohnen-Hilfe, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin.
Eine Rückzahlung soll innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt des rückzuzahlenden Zuschusses erfolgen, in ein bis zwei Raten jeweils nach sechs bzw. zwölf Monaten.
Einzureichen sind dafür:
- Personalausweis/Meldebescheinigung,
- Mietvertrag,
- Mietzahlungsnachweis für die letzten drei Monate
- ein Schreiben/eine Forderung des/der Vermietenden.
Vor dem Hintergrund der Fälligkeit auch ohne ein Aufforderungsschreiben ist zumindest der letzte Punkt kritisch zu sehen.
Der Antrag auf den Zuschuss hindert den Vermieter nicht daran, zu mahnen und das Mietverhältnis ggf. zu kündigen. Die Auszahlung nach SGB oder die Beihilfen des Senates werden nicht kurzfristig erfolgen. Deshalb ist es sinnvoll, den Vermieter zeitgleich mit der Antragsstellung schriftlich über etwaige Antragstellungen zu informieren und um Erlass, Stundung oder Ratenzahlung zu bitten.
Welche Möglichkeiten zur Mietsenkung gibt es noch?
Grundsätzlich besteht noch die Möglichkeit, die so.g. „Mietpreisbremse“ nach § 556d-g BGB zu prüfen. Eine Mietsenkung aufgrund der Mietpreisbremse ist immer erst nach Antrag des Mieters wirksam. Aufgrund des Mietendeckels haben vermutlich zahlreiche MieterInnen von dieser Möglichkeit gar keinen Gebrauch gemacht.
Ist der Wohnungsmarkt in einer Stadt, so wie in Berlin, als angespannt definiert, darf die Nettokaltmiete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird über den Mietspiegel definiert. Verlangt der Vermieter mehr als die erlaubte Miete, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung.
Davon gibt es allerdings auch wiederum einige Ausnahmen:
1. Wohnungen in Neubauten, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden
2. Wohnungen, die im Wert von ca. 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus modernisiert wurden.
Hierunter fallen Wohnungen, bei denen mehr als ca. 600€ pro qm Modernisierungskosten angefallen sind
UND
Zudem mit diesem Aufwand nicht nur notwendige Instandhaltungen, sondern insbesondere energetische Modernisierungen erfolgt sind.
3. Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet wurden
Dies muss man immer im Einzelfall prüfen. Unter 12 Monaten wird vermutlich diese Ausnahme greifen. Auch möblierte Wohnungen fallen unter die Mietpreisbremse, wobei der Vermieter einen angemessenen (!) Zuschlag zur eigentlichen Miete für die Möblierung verlangen darf. Was dabei als angemessen gilt, ist jedoch umstritten.
4. Mietverträge, die älter sind, als der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse (In Berlin 01.06.2015)
Zur Prüfung kann man sich u.a. an den Berliner Mieterverein wenden, der anhand der Angaben eine Überprüfung vornimmt.
Dies entbindet jedoch nicht von der sofortigen Zahlungspflicht , die sich aus dem Wegfall des Mietendeckels ergibt.
Hilfreiche Links
Beratungsstellen des Berliner Mietervereins
Sicher-Wohnen-Hilfe via Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen