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Alle Infos zur neuen AV Wohnen ab 01.01.2018

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Die Senatsverwaltung Integration, Arbeit und Soziales hat die AV Wohnen kräftig überarbeitet. Es sind nicht nur die Mietansätze erhöht, sondern auch zahlreiche Rahmenbedingungen angepasst und verbessert worden. Wir stellen alle wesentlichen Änderungen dar und fassen die neuen Miethöhen in Tabellen zusammen.

 

Anpassung der Grundbeträge

Das Offensichtlichste ist die Anpassung der Mietansätze nach oben:

AV Wohnen Vergleich 2017 2018

 

Daneben wurde für Alleinerziehende mit einem Kind eine eigene neue Stufe eingeführt, die neben nach oben angepassten Aufwendungen auch einen erhöhten Platzbedarf zuerkennt.

Komplizierter wird die Tabelle dann, wenn die unterschiedlichen Arten von Beheizung und dies in Abhängigkeit von der Größe des Hauses mit einbezogen werden. Dazu später mehr.

 

20 % Zuschlag bei Auszug aus einer Unterkunft dauerhaft beibehalten

Beibehalten bzw. nun auch dauerhaft entfristet wurde der seit 2015 bestehende Zuschlag von 20% bei drohender Wohnungslosigkeit, der u.a. auch dann gilt, wenn jemand aus einer Gemeinschaftsunterkunft erstmalig in eine Wohnung zieht. (3.4.)

Dieser Zuschlag wie auch alle folgend genannten bezieht sich immer auf die o.g. Bruttokaltmiete.

 

Zuschläge für Härtefälle

Zusätzlich kombinierbar ist dieser Zuschlag mit weiteren Zuschlägen von 10% für sog. Härtefälle (3.5.1).

Dies sind folgende Fallgruppen:

  • Alleinerziehende,
  • bei längerer Wohndauer (mindestens 10 Jahre),
  • bei wesentlichen sozialen Bezügen (z. B. zum Beispiel Schulweg von Kindern, Betreuungseinrichtungen, Kindertagesstätten, Schulen mit eigenständigem Profil und besonderer inhaltlicher Ausrichtung des Unterrichts, Pflege naher Angehöriger),
  • über 60-jährige leistungsberechtigte Personen,
  • Schwangere
  • Personen, die in absehbarer Zeit kostendeckende Einkünfte haben,
  • bei eigener Pflegebedürftigkeit, Erkrankung oder Behinderung,
  • bei Modernisierungszuschlägen,
  • Personen, die eine eigene Wohnung benötigen, um eine Unterbringung im Rahmen der Kinder- und Jugendhilfe beenden zu können (20%-Zuschlag galt und gilt hier nicht).

Der Härtefallzuschlag ist auch dann zu berücksichtigen, wenn dadurch die tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nicht gedeckt werden.

Neu sind hier die Berücksichtigung von Modernisierungszuschlägen, auch bei nicht gedeckten Aufwendungen, und auch der Zuschlag für die Wohnungssuche aus einer Jugendhilfeeinrichtung heraus, für die nun erstmals zumindest diese 10% Anwendung finden.

 

Zuschlag bei sozialem Wohnungsbau bleibt

Der bisherige zusätzliche Zuschlag von 10  % im sozialen Wohnungsbau bleibt ebenso bestehen und ist auch mit den anderen Zuschlägen kombinierbar.

Vereinfachung für Familien mit mehreren Kindern

Ebenfalls wichtig ist eine Änderung, die Geflüchtete betrifft, die in Unterkünften wohnen, aufgrund der Familiengröße aber bisher Probleme haben, eine Wohnung zu finden. Die bisherige Regelung der AV Wohnen sieht vor, dass pro Kind ein Raum zur Verfügung stehen muss. Dies führte in der Realität oft zu Problemen. Dieser Grundsatz wird einerseits zwar beibehalten, aber an die Wirklichkeit nunmehr angepasst, wenn die Familie aus einer Unterkunft ausziehen will:

(4) Die Zusicherung beziehungsweise Zustimmung zur Neuanmietung von Wohnraum mit einer individuell angemessenen Miete durch Familien mit Kindern soll erteilt werden, wenn

a)  sich bislang unzumutbar beengte Wohnverhältnisse deutlich verbessern oder

b)  die Unterbringung in einer Not- beziehungsweise Gemeinschaftsunterkunft beendet wird,

auch wenn der in Nummer 8.2 Absatz 3 Buch- stabe f) formulierte Standard noch nicht vollständig erreicht ist. Ein späterer erneuter Umzug in eine angemessene Wohnung, die den individuellen Raumerfordernissen gerecht wird, wird durch eine Zustimmung beziehungsweise Zusicherung nach Satz 1 nicht ausgeschlossen. (8.2.4)

Tabelle mit Heizkosten und Zuschlägen

In der folgenden Tabelle sind die Mietansätze und Heizkosten dargestellt. Diese Tabelle ist insofern VERKÜRZT, weil sie nur die Heizkosten bezogen auf die größte Gebäudefläche mit > 1.000 qm darstellt. in 90% aller Fälle dürfte dies ausreichen, weil ein normales Miethaus in Berlin immer mehr als 1.000 qm Wohnfläche insgesamt hat. Da sich bei geringerer Fläche die Heizkostenansätze erhöhen, sind dies gleichzeitig die Mindest-Ansätze inkl. Heizkosten.

Dazu haben wir einmal einen Zuschlag von 10 % für Härtefälle angesetzt und ausgewiesen und andererseits den 20%-Zuschlag bei drohender Wohnungslosigkeit, also auch Auszug aus einer Gemeinschaftsunterkunft. Sollte eine Kombination aus beiden Werten möglich sein, wären diese weiteren 10% aus dem Grundwert zu berechnen.

Die ausführliche Tabelle mit allen Werten und Differenzierungen je nach Größe des Gebäudes und daraus resultierenden unterschiedlichen Heizkostenansätzen findet man am Ende des Beitrages.

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Weitere Anpassungen:

  • Nachzahlungen für Nebenkosten werden nun auch dann übernommen, wenn das Mietverhältnis nach Eintritt des Leistungsbezuges fortgeführt wird, dabei aber Zeiträume vor Leistungsbezug betrifft. (3.3.2)
  • Bei einem nicht mehr bestehenden Mietverhältnis werden solche Nachzahlungen dann übernommen, wenn sie während des Leistungsbezuges fällig wurden und entstanden sind und es sich um einen Wohnungswechsel aus Kostensenkiungsgründen handelte. (3.3.2)
  • Ein Zuschlag von 20 € für Verwaltungskosten des Trägers ist bei Trägerwohnungen unschädlich und deckt nun den z.T. erheblichen Verwaltungsaufwand bei Hilfeträgern, die teils erheblichen Wohnungsbestand angemietet haben, aber den damit entstehenden Verwaltungsaufwand bisher nicht ersetzt bekommen haben. (3.5.2)
  • Bei bestehender Miete im Sozialen Wohnungsbau gibt es nun die folgende zwingende Verpflichtung: „Die für Soziales zuständigen Bereiche der Bezirksämter und die Jobcenter sind verpflichtet, präventiv Wohnraumverlust entgegenzuwirken und die leistungsberechtigten Personen über die Möglichkeit der Beantragung des Mietzuschusses zu beraten.“ Damit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass diese Mietzuschüsse bisher wenig beantragt wurden, aber andererseits Wohnungslosigkeit verhindern könnten. (3.6)
  • Werden Heizkosten überschritten, gab es schon immer Regelungen für eine individuelle Prüfung. Führten beispielsweise Alter oder Erkrankungen zu erhöhten Heizkosten, waren diese Grenzwertüberschreitungen gedeckt. Neu hingegen sind bauartbezogene Grenzwertüberschreitungen, z.B. wegen Einfachverglasung. (5.2.1)
  • Ebenfalls neu ist bei bestehenden Mietverhältnissen ein 10%iger Zuschlag auf die nach den Regelsätzen angemessnen Kosten. Ist demnach ein bestehendes Wohnverhältnis 10% teurer als nach den Richtwerten eigentlich vorgesehen, ist von einem „Kostensenkungsverfahren“ abzusehen. Eine größere Wohnungsgröße spielt hierbei ebenso keine Rolle. (6.1.1)
  • Wichtig bei bestehenden bestehenden Mietverhältnissen, die eine zu hohe Miete ausweisen und deshalb ein sog. Kostensenkungsprogramm greift (also konkret die Suche nach einer günstigeren Wohnung), sind neu definierte Regeln, was als ausreichend betrachtet wird, um das Bemühen um günstigeren Wohnraum nachzuweisen.

    Hier gilt nun Folgendes:

    Hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn pro Woche mindestens zwei anerkennungsfähige Dokumentationen zur Wohnungssuche vorgelegt werden. Zum Nachweis von Bemühungen sind insbesondere folgende Unterlagen geeignet:

    Einladungsschreiben von Vermietern oder Hausverwaltungen zu Besichtigungsterminen

    Bestätigung über eine Bewerbung bei Wohnungsgesellschaften,

    Bei öffentlichen Besichtigungsterminen Angabe von Adresse der Wohnung, Ansprechpartner für die Wohnung, Datum und Uhrzeit des Besichtigungstermins,

    Beantragung einer Wohnung im geschützten Marktsegment.

    Sofern aufgrund telefonischer Kontaktaufnahme keine Unterlagen vorliegen: Angabe von Wohnungsunternehmen, Datum, Uhrzeit und Ansprechpartner für die Wohnung,

    Beantragung eines Wohnberechtigungsscheins für besonderen Wohnraumbedarf (ehemals: Dringlichkeit) (7.1.1)

     

Fazit

Es sind neben der wohl erwartbaren Erhöhung der Bruttokaltmieten zahlreiche Verbesserungen vorgenommen worden. Aus unserer Sicht fehlt die Streichung der Klausel, dass bei Untervermietungen in der Regel nicht davon auszugehen sei, dass keine Kautionszahlung notwendig sei (8.3 Abs. 2). An vielen anderen Stellen ist sehr viel umgesetzt worden, was die tägliche Praxis verbessert oder auch „nur“ Unklarheiten gerade rückt, die zu vielen Auseinandersetzungen führten.

Hervorzuheben ist sicher die Regelung für Neuanmietung einer Wohnung mit kinderreichen Familien unter Beibehaltung des Grundsatzes zum Platzbedarf. Auch Präzisierungen zur Frage, wer in welchem Umfang der Aufforderung zur Kostensenkung nachkommt, ist sicher sehr hilfreich und schränkt auch Willkür deutlich ein.

Gut ist auch, dass der Auszug aus Trägerwohnungen mit 10% Zuschlag erleichtert wird.

Die besondere Berücksichtigung Alleinerziehender ist ebenso begrüßenswert.

Natürlich kann man sich immer noch weitergehende Forderungen formulieren, aber hier ist schon viel umgesetzt worden.

 

Dokumente

AV Wohnen Link zur Senatsverwaltung

Av Wohnen 2018 gesamt zum download (pdf)

AV Wohnen 2018 Gesamtmieten verkürzt (pdf)

AV Wohnen 2018 Gesamtmieten ausführlich

 

 

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