Allgemeines zu Mietrecht und Mietverträgen

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Einleitung

 

Im Folgenden stellen wir ein paar grundsätzliche Begriffe und Dinge zum allgemeinen Mietrecht dar. Diese Darstellung hat keinen Anspruch auf eine absolute Vollständigkeit. Ebenso ist nicht jede Formulierung juristisch abschließend ausformuliert, sondern soll eher dazu dienen, einen grundsätzlichen Überblick zu verschaffen. Da es hier überwiegend um die Anmietung von Wohnungen durch geflüchtete Menschen geht und es sich durchgängig um Neuvermietungen handelt, haben wir manchmal bestehende Altfall-Regelungen bewußt außen vor gelassen, weil diese Regelungen für alte Mietverträge in diesen Fällen ohnehin nicht zum Tragen kommen.

Wenn es konkrete Anregungen zu bestimmten Regelungen gibt, die hier noch fehlen, scheut Euch nicht, uns anzuschreiben, damit wir diesen Beitrag noch ergänzen.

Mietvertragsarten

Normalfall unbefristeter Mietvertrag

In der Regel mietet ein Mieter eine Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag. Es gibt demnach kein festes vertragliches Ende. Dieses ist abhängig davon, dass eine der beiden Seiten den Vertrag ordentlich kündigt. Davon zu unterscheiden ist die Kündigung aufgrund von Vertragsstörungen (insbesondere die Nicht-Zahlung der Miete o.ä.), die an anderer Stelle noch thematisiert wird.

Für den Mieter gilt inzwischen IMMER eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende, unabhängig davon, wie lange der Mietvertrag bereits läuft.

Für den Vermieter staffelt sich die Kündigungsfrist nach der Laufzeit des Mietvertrages. Hierzu gilt folgendes Zeitschema:

Vertragsdauer unter 5 Jahre:                3 Monate
über 5 Jahre, aber unter 8 Jahren:       6 Monate
über 8 Jahre:                                            9 Monate

Diese Fristen gelten bei allen ordentlichen Kündigungen, also auch denen z.B. aufgrund von Eigenbedarf (s.u.) oder „angemessener wirtschaftlicher Verwertung“.

Es ist allerdings möglich, auch bei einem an sich unbefristeten Mietvertrag einen Zeitraum zu vereinbaren, in dem beidseitig die Kündigung ausgeschlossen wird. Dieser Kündigungsausschluß darf max. für vier Jahre vereinbart werden. Vermieter machen dies oft aus dem Grund, um nicht 2 x im Jahr eine Neuvermietung vornehmen zu müssen. Dies ist demnach nur ein befristeter Ausschluss der Kündigung, aber kein befristeter Mietvertrag.

Befristeter Mietvertrag / Zeitvertrag

Man kann einen Mietvertrag auch befristet abschließen. Diese Befristung gilt dann für beide Seiten. Auch der Mieter kann dann den Vertrag nicht einfach vorher beenden. Zeitmietverträge machen Sinn, wenn der Eigentümer die Wohnung z.B. zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst benötigt. Es ist inzwischen jedoch verpflichtend, für einen Zeitmietvertrag einen der Gründe zu benennen, die im entsprechenden Paragraphen genannt sind.

§ 575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Verstößt der Vermieter gegen diese gesetzlichen Regelungen, z.B. in dem er keinen der o.g. Gründe konkret benennt, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietvertrages als unbefristeten Mietvertrag verlangen. Es muß auch der im Vertrag benannte Grund am Ende der Laufzeit noch konkret bestehen. Wechsel zwischen den Gründen sind ebenfalls unmöglich. Der Mieter hat in sofern einen Auskunftsanspruch gegenüber seinem Vermieter.

Es gibt bei derartigen Verträgen ansonsten keine Kündigung. Zeitmietverträge laufen zum Vertragsende einfach aus, ohne, dass eine Seite nochmals eine Kündigung aussprechen muß. Der folgende Widerspruch zur Kündigung ist in solchen Fällen nicht möglich.

 

Widerspruch zur Kündigung

Stellt eine Kündigung eine besondere soziale Härte dar, hat der Mieter ein Widerspruchsrecht.

Der diesbezügliche Paragraph des BGB lautet:

 

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

 

Möblierte Wohnung

Zunächst gelten für eine möbliert vermietete Wohnung die gleichen Voraussetzungen und Regeln wie für eine unmöblierte Wohnung auch. Auch hier gibt es also den befristeten Mietvertrag und auch den unbefristeten Mietvertrag mit den gleichen Regeln zur Beendigung. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die wir hier juristisch ausformuliert haben:
1. Der Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis durch eine dem Mieter spätestens bis zum 15. eines Monats zugegangene schriftliche  Kündigung zum Ende dieses Monats kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf, wenn

▪ der Vermieter den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat,
▪ der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist UND
▪ der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Alle drei Bedingungen müssen demnach zusammen erfüllt sein.
2. Der Mieter ist in diesem Fall weder durch das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB noch durch die Sperrfrist des § 577a BGB geschützt.

3. Auch der Mieter kann das Mietverhältnis unter den in Zf.1 genannten Voraussetzungen zum Ablauf eines Monats kündigen, wenn die schriftliche Kündigungserklärung dem Vermieter spätestens bis zum 15. dieses Monats zugeht.

4. Befindet sich der vermietete Wohnraum zwar innerhalb der Wohnung des Vermieters, liegen aber die sonstigen Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht vor, kann der Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis gem. § 573a Abs.2 BGB dennoch kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen. In diesem Fall verlängert sich jedoch die im Regelfall geltende Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB um drei Monate.

5. Für das Sonderkündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs.2 BGB gilt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB ebenfalls nicht. Der Mieter ist allerdings dadurch geschützt, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Widerspruch gem. § 574 BGB verhindern kann, wenn diese eine unzumutbare nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeuten würde.

6. Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 573a Abs.2 BGB Gebrauch, muss er dies in seinem Kündigungsschreiben angeben.

 

Alles klar? 🙂 Um es kurz zu machen: Für die meisten Fälle einer möblierten Vermietung gelten keine Sonderregelungen, wenn es sich dabei eben um einen normalen Wohnungsmietvertrag handelt. Handelt es sich jedoch beispielsweise um eine klassische Ferienwohnung o.ä. geht es eben nicht um einen Wohnungsmietvertrag, der sich dadurch auszeichnet, daß die Überlassung zu einer dauerhaften Nutzung erfolgen soll (bitte nicht verwechseln mit einem Zeitmietvertrag, der ist ebenfalls zu dauerhaften Nutzung, wenn auch zeitlich begrenzt).

Kaution

Die Kaution muß im Mietvertrag vereinbart sein. Dies ist aber auch der absolute Normalfall und auch bei Untermietverträgen mit Fremden absolut üblich.

Die Kaution darf maximal 3 Monats-Netto-Kalt-Mieten betragen, also ohne Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

In den meisten Fällen wird die Kaution in bar erbracht bzw. überwiesen. Es sind jedoch auch andere Formen denkbar und zulässig. Dazu gehört die Bankbürgschaft oder auch ein an den Vermieter verpfändetes Sparbuch.

Inzwischen darf die Kaution auch in drei Monatsraten erbracht werden. zu zahlen ist die Kaution (komplett oder erste Rate) in der Regel vor Übergabe zusammen mit der ersten Miete.

Die Rückerstattung der Kaution muß nicht sofort bei Mietvertragende erfolgen. Der Vermieter kann hier sechs Monate warten und z.B. noch ausstehende Abrechnungen dabei berücksichtigen. Deshalb muss man bei einer Neuanmietung einer anderen Wohnung u.U. die neue Kaution erbringen, bevor die alte abgerechnet wurde.

 

Miethöhe und Mieterhöhung

Staffelmiete

Eine Staffelmiete ist eine bereits im eigentlichen Mietvertrag vereinbarte Mieterhöhung. Theoretisch zulässig sind inzwischen auch Indexmieterhöhungen gekoppelt z.B. an den Index für Verbraucherpreise. Diese Form ist allerdings ein absoluter Exot. 

Üblich ist eine Mieterhöhung um beispielsweise 2% p.a. jeweils bezogen auf die Netto-Kalt-Miete. Solche Staffeln sind gesetzlich zulässig:

 

§ 557a BGB lautet:

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559 b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Im übrigen hat eine Staffel im Mietvertrag über beispielsweise 5 Jahre nichts mit der Vertragslaufzeit an sich zu tun. Dies ist auch in unbefristeten Mietverträgen zulässig, wenn der Vertrag auch z.B. nach einem Jahr gekündigt werden kann.

Zusätzlich sind weitere Mieterhöhungen z.B. nach Modernisierung durch eine Staffel ausgeschlossen. Im Wesentlichen gilt hierbei auch nicht die Kappungsgrenze nach MHG und etwaige Grenzen des Mietspiegels. Theoretisch kann ein Staffelmietvertrag also jährlich auch um 20% erhöht werden.

Allerdings gilt inzwischen die Mietpreisbremse: Danach darf eine Staffelmieterhöhung dann nicht mehr angewendet werden, wenn durch sie die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% überschritten wird. Ist das der Fall, fällt diese eigentlich vertraglich vereinbarte Erhöhung aus, die Staffelvereinbarung an sich bleibt aber wirksam.

Mieterhöhung nach MHG (Miethöheregelungsgesetz)

Eine Mieterhöhung nach MHG ist die „normale“ Mieterhöhung einer Miete, zu der ansonsten keine anderen Regelungen vereinbart wurden. Die maximal zulässige Mieterhöhung nach MHG beträgt 20% innerhalb von drei Jahren.

 In manchen Städten wurden sog. Kappungs-Grenzen-Verordungen erlassen, so auch in Berlin. Danach ist in Berlin die eigentliche Grenze von 20% auf 15% in drei Jahren reduziert.

Basis ist immer die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“. Problematisch und immer wieder ein Streitpunkt ist die Ermittlung. In Berlin gilt hierfür der Mietspiegel als Basis. Hierzu muß seitens des Vermieters im Mieterhöhungsverlangen die betroffene Wohnung entsprechend der Wohnlage und auch der Ausstattungsmerkmale richtig eingeordnet werden. Aus dieser Einordnung ergibt sich dann ein Feld mit einer Mietvertragsspanne, in der sich die Miete auch nach Erhöhung noch befinden muß. In vielen Fällen ist diese Einordnung entwederr falsch oder zumindest strittig. Es lohnt sich also, ein Mieterhöhungsverlangen nach MHG wirklich zu prüfen.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Mietanpassungen aufgrund einer Modernisierung sind der mit Abstand aufwendigste und schwierigste Part.

Der Vermieter muß zunächst eine Modernisierung im Vorfeld ankündigen. Dabei sind nicht nur die Maßnahmen an sich aufzuführen, sondern für eine daraus resultierende Mieterhöhung auch die entsprechenden Aufwendungen detailliert darzulegen (Gesamtkosten / Umlegungsmaßstab /Betrag für die Wohnung). 

Unterschieden werden muß hierbei nach Instandhaltung und Modernisierung. Instandhaltungskosten sind nicht umlesbar, der Modernisierungsanteil hingegen schon.

Beispiel:

Der neue Anstrich der Fassade ist eine reine Instandhaltung, wird dort eine Wärmedämmung eingebracht, wäre diese eine Modernisierung.

Man kann in Fällen einer Modernisierung eigentlich nur pauschal empfehlen, die Ankündigung und das Verlangen genau prüfen zu lassen. Einen pauschalen Ratschlag gibt es hierzu nicht, jedoch sind die formalen Voraussetzungen sehr komplex und werden deshalb auch oft falsch angewendet.

Das Besondere bei einer solchen Erhöhung ist jedoch, dass aus dem dann korrekt ermittelten Betrag für die Modernisierung, der auf die einzelne Wohnung entfällt, 11% p.a. auf die Miete umgelegt werden können.

Beispiel:

10.000 € Modernisierungsanteil für die Whg x 11% = 1.100 € / 12 = 91,67 € Mieterhöhung p.M.

Diese knapp 92 € erhöhen die Nettokaltmiete, wobei dabei Kappungsgrenzen oder Regelungen nach Mietspiegel komplett außer acht bleiben!

Mieterhöhungen bei Sozialwohnungen

Hier ist natürlich wieder einmal alles anders. Basis für Mietanpassungen ist das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und eine nach diesem Gesetz ermittelte Kostenmiete auf Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese Berechnung wird im Land Berlin von der Investitionsbank Berlin (IBB) geprüft und ist erst dann die Basis für die Mietermittlung.

Die Kostenmiete (also der Betrag, der dem Vermieter tatsächlich anhand seiner Aufwendungen entsteht) wird über mehrere Förderungsarten (Darlehen oder Aufwendungszuschüsse an den Vermieter) für den Mieter auf seine dann zu zahlende Miete reduziert.

Einer späteren Mieterhöhung muß also immer eine dann aktualisierte neue Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt sein, die höhere Kosten ausweist und damit eine Mietanpassung rechtfertigt und begründet.

In aller Regel baut sich jedoch z.B. ein dem Eigentümer gewährter Aufwendungszuschuss kontinuierlich ab. Dann ist (ähnlich einer Staffelmiete) bereits im Mietvertrag oft eine Mietanpassung um diesen Betrag vereinbart, ohne, dass es einer weiteren Mieterhöhung bedarf.

Ansonsten sind die wichtigsten Gründe für eine Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau sind:

• Erhöhung der gesetzlich festgelegten Pauschalen für Verwaltungs-, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis,
• Anhebung des Zinssatzes für Förderdarlehen,
• bauliche Veränderungen aufgrund von behördlichen Auflagen,
• Modernisierungen mit Zustimmung der IBB,
• planmäßiger und im Mietvertrag festgelegter Abbau der öffentlichen Förderung,
• außerplanmäßiger Abbau der öffentlichen Förderung

Weitere Details wollen wir an dieser Stelle hinten anstellen und ggfls. später ergänzen.

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Kündigungsschutz nach Umwandlung

Für in Eigentumswohnungen umgewandelte Mietwohnungen besteht in Berlin ein 10jähriger Schutz durch den generellen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Die gesetzliche Regelung findet sich hier:

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

 

Regelung bei Eigenbedarf

Benötigt ein Eigentümer die Wohnung selbst oder einen  Familienangehörigen, kann er wegen Eigenbedarfes kündigen. Die entsprechenden Regelungen finden sich in § 573 BGB (s.o.). Die Fristen sind die einer ordentlichen Kündigung wie sie unter „unbefristeter Mietvertrag“ genannt wurden, also 3, 6 oder 9 Monate.

 

Für wen darf gekündigt werden

Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter außer für sich selbst Eigenbedarf geltend machen kann, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)
  • Auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Das sind: Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen und Pflegepersonal.
Für wen darf NICHT gekündigt werden

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe,
  • geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners,
  • Kinder des Lebensgefährten,
  • Patenkind,
  • Schwager und Schwägerin, wobei der Wohnbedarf des Schwagers einen Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08).

 

Die Eigenbedarfskündigung ist unbegründet bei:  (Quelle: www.mieterbund.de):
Bei vorgeschobenem Eigenbedarf:

Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung ernsthaft überhaupt nicht nutzen will. Hier geht es dem Vermieter darum, einen „aufmüpfigen“ und „lästigen“ Mieter loszuwerden. Indizien sind: Vorhergegangene Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.

Bei rechtsmißbräuchlichem Eigenbedarf:

Hier liegt Eigenbedarf „nur auf dem Papier“ vor, die Kündigung ist aber grob unbillig und damit unzulässig. Zum Beispiel dann, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leerstehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte. Hält der Vermieter trotz leerstehender Wohnung an der Kündigung fest, ist das rechtsmißbräuchlich.

Bei überhöhtem Wohnbedarf:

Mißbräuchlich kann es auch sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, wenn zum Beispiel eine Vermieterin mit ihrem kleinen Kind eine 250 Quadratmeter große 7-Zimmer-Wohnung kündigt.

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf:

Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, die schon vor Abschluß des Mietvertrages vorgelegen haben oder vorhersehbar waren. Wenn der Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages hätte wissen müssen, daß er die Wohnung in naher Zukunft benötigt. Er hätte den Mieter bei Vertragsabschluß darauf hinweisen oder einen Zeitmietvertrag abschließen müssen.

Bei befristetem Eigenbedarf:

Fälle, in denen der Vermieter in der gekündigten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder wenn der Vermieter die Wohnung nur kurzfristig für einige Monate benötigt.

Bei Zweckverfehlung:

Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt. Kündigt der Vermieter für seine 80jährige gehbehinderte Mutter eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug, dafür aber mit Einzelkohleöfen, dann ist diese Wohnung für die 80jährige sicherlich nicht geeignet.

 

 

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Der häufigste und auch „leichteste“ Kündigungsgrund betrifft den Rückstand an Mietzahlungen und sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Hier der Gesetzestext:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.der Mieter

a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

 

Was ist nun ein „nicht unerheblicher Rückstand“?

1. Lt. § 543 Abs. 2 Satz 3a reichen 2 aufeinander folgenden Terminen und ein „nicht unerheblicher“ Mietrückstand. Der Begriff nicht unerheblich bedeutet  „… ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.“ (§ 569 Abs. 3 Satz 1).

Wenn demnach ein Mietrückstand im Monat 1 und im Monat 2 von einer Miete plus 1 Cent besteht, reicht dies, um die fristlose Kündigung zu erhalten.

Beispiel 1: Mieter zahlt weder im Monat 1 noch im Monat 2 die Miete.
Beispiel 2: Die monatliche Miete beträgt 500,00 Euro. Im Monat 1 werden 200,00 Euro überwiesen, im Juni überweist der Mieter 250,00 Euro. Der Mietrückstand beträgt somit 550,00 Euro und mehr als eine Miete.

2.  greift Fällen regelmäßigen Minderzahlungen (§ 543 Abs. 2 Satz 3b). Zahlt ein Mieter beispielsweise bei monatlicher Miete von 500 € jeden Monat zwar pünktlich, aber nur jeweils 400 €, ist er nach zehn Monaten mit mehr als 2 Monatsmieten an 2 aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand und damit kündigungsfähig.

Zu beachten ist dabei:

Zur Miete zählen auch die Betriebskosten, Nachzahlungen oder die  Garagenmiete.
Wenn der Mieter berechtigt die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat oder gegen die Betriebskostennachzahlung Einwände erhoben hat, besteht kein Kündigungsgrund. Fraglich ist dabei dann jedoch die Berechtigung der Minderung.
Zahlt der Mieter die rückständige Miete bevor der Vermieter sich rührt, kann der Vermieter nicht anschließend fristlos kündigen.
Hat der Vermieter gekündigt und erfolgt vom Mieter direkt nach der Kündigung eine Aufrechnung mit eigenen Forderungen (aus Minderungen z.B.), wird die Kündigung unwirksam.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle sämtliche rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Aber, wurde eine Kündigung aus demselben Grund innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal ausgesprochen, so kommt diese Regelung nicht noch einmal zur Anwendung. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist dann wirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Bei Zahlungsrückständen ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen. Es bedarf als KEINER Mahnung hinsichtlich rückständiger Mieten! 

Sollte es zu einer Räumungsklage kommen, sollte der rückständige Betrag in jedem Fall innerhalb der Zwei-Monats-Frist nachgezahlt werden, um die Kündigung und Räumung unwirksam werden zu lassen (geht nur bei erstmaliger Kündigung bzw. erst wieder nach weiteren 2 Jahren.

Ggfls. ist es am besten, eine Ratenzahlung anzubieten und abzuschließen. Dann gelten aufgelaufen Rückstände auch nicht als kündigungsfähig.

 

Untermiete

In erster Linie gibt es bei einem Untermietverhältnis die grundsätzlich gleichen Varianten wie bei einem Hauptmietvertrag, also einen unbefristeten Mietvertrag, Zeitmietverträge und auch beide jeweils in der Form „möbliert“.

Besonderheiten ergeben sich jedoch daraus, dass das Untermietverhältnis ja im Zusammenhang mit einem jeweiligen Hauptmietvertrag , der Vermieter also selbst auch nur Mieter der Wohnung ist.

Abschluss des Mietvertrages

Der Hauptmieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, seine Wohnung insgesamt oder in teilen unterzuvermieten. Die Zustimmung zur Untervermietung kann bereits generell im Hauptmietvertrag erteilt sein. Wahrscheinlicher ist jedoch, daß eine einzelne Zustimmung eingeholt werden muß.

Geregelt ist dies hier:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

  1. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
  2. Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Diese Zustimmung sollte sich der Untermieter auch vorlegen lassen. Der Untermietvertrag ist auch ohne eine Zustimmung rechtlich wirksam und bindend, jedoch ist die unerlaubte Untervermietung ein Grund zur Kündigung durch den Vermieter.

Soll die gesamte Wohnung untervermietet werden, ist der Vermieter in seiner Entscheidung, ob er dem zustimmt, in weiten Teilen frei.

Geht es um einzelne Zimmer kann der Mieter die Zustimmung von seinem Vermieter verlangen, wenn der Mieter daran ein berechtigtes Interesse hat. Dies ist z.B. dann anzunehmen, wenn es wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung gibt oder beispielsweise ein älterer oder kranker Mieter eine Betreuung braucht.

 

Wann kann die Zustimmung verlangt werden?

Diese Umstände sind zum Beispiel:

▪ Notwendigkeit der Erzielung von Nebeneinkünften aufgrund Auszug oder Tod eines Familienmitglieds, das bisher den Mietzins mitgetragen hatte
▪ Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einem/einer Dritten
▪ Aufnahme eines pflege- oder fürsorgebedürftigen Verwandten

Die Gründe müssen dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt werden, wobei dem Vermieter diese Gründe so mitgeteilt werden müssen, daß dieser das berechtigte Interesse des Mieters nachvollziehen kann und auch feststellen können muß, ob diese Gründe erst nach Vertragsabschluß entstanden sind.

 

Wann kann die Zustimmung verweigert werden?

Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, wenn seinerseits und ausnahmsweise wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten als unzumutbar erscheinen lassen, etwa bei:

▪ Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme des Dritten
▪ bei vorhandener Feindschaft des Vermieters und dem Dritten
▪ bei zu erwartenden Störungen des Hausfriedens.
Hier hat der Vermieter wiederum nachvollziehbar zu begründen, warum er die Erlaubniserteilung verweigert. Verweigert der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis, ist der Mieter entweder berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 543 BGB zu kündigen oder den Vermieter im Wege der Klage auf Erklärung zur Erlaubniserteilung zu verpflichten.

 

Gesetzliche Grundlage

§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Wann handelt es sich nicht um Untermiete?

Keine Untermiete und damit nicht erlaubnispflichtig ist die dauerhafte Aufnahme von:

• nahen Familienangehörigen (Ehegatte und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte)
• Hausangestellte und Pflegepersonen

Auch keine Untermiete ist die vorübergehende Aufnahme von:

• Angehörigen (Geschwister, Tochter, Enkelkind, Schwiegersohn)
• Besuchern (längstens aber für sechs bis acht Wochen). Ausnahmsweise kann auch ein mehrmonatiger Aufenthalt noch als Besuch gewertet werden. Dann müssen Sie den Vermieter aber über Ihren Besucher informieren.

 

Ablehnung der Zustimmung

Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung ohne ausreichenden Grund ab, hat man ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus gibt es einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Verhält sich der Mieter rechtsmissbräuchlich, kann das Sonderkündigungsrecht entfallen (§ 242 BGB). Das kann sein, wenn der Mieter die Untermiete nur vorgeschoben hat (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az. VIII ZR 294/08). Ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung zu Recht verweigert hat, weil der Mieter ohne Benennung einer konkreten Person lediglich erklärt, einen Untermieter suchen zu wollen (OLG Celle, Urteil vom 05.03.2003, Az. 2 W 16/03).

Untermietzuschlag

Nach §553 Abs. 2 kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung an den Dritten ansonsten nicht zugemutet werden kann. Unzumutbarkeit in diesem Sinne bezieht sich nicht auf ansonsten nicht geeignete Mieter, deren Einzug dem Vermieter durch ein Zuschlag „versüßt“ werden soll, sondern auf objektive Kriterien.

Diese sind z.B. eine verstärkte Abnutzung der Wohnung (Ausnahme: Mit dem Untermieter wird eine ansonsten übliche Belegung erreicht) und / oder der Umstand, daß der Mieter an den Untermieter entgeltlich vermietet. Der Zuschlag darf, wenn er denn gerechtfertigt ist, nicht die ganzen Einnahmen aus der Untermiete abschöpfen und nicht über Umwegen eine allgemeine Mietzinserhöhung darstellen.

 

Regelungen im Untermietvertrag 

• Namen der Vertragsparteien
• genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk)
• die zu zahlende Miete und Nebenkosten, Kaution
• Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf Regelung zu Schönheitsreparaturen
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses
• Unterschriften beider Vertragsparteien

Der Hauptmieter tut gut daran, wesentliche Verpflichtungen aus seinem Hauptmietvertrag auch an seinen Untermieter weiterzugeben. Dies betrifft ebenso die Zahlung einer Kaution, die bei normalen Mietverträgen immer vereinbart wird und auch bei Untermietverträgen ebenso geregelt werden sollte.

Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter die gleichen Rechte wie dieser gegenüber dem Vermieter. Auch ein Untermieter kann z.B. die Miete mindern, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

Beendigung

Auch ein Untermietvertrag muß ganz normal gekündigt werden, endet mit Zeitablauf (wenn es ein gültiger Zeitmietvertrag ist), aber endet NICHT automatisch bei Kündigung bzw. Beendigung des Hauptmietvertrages. 

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz, der eine Kündigung nur bei einem berechtigten Interesse im gesetzlichen Sinne zulässt. Sollte der Hauptmieter jedoch möbliert vermietet haben, gelten die o.g. Einschränkungen auch hinsichtlich des Kündigungsschutzes.

Wird der Hauptmietvertrag beendet, hat grundsätzlich zum Vertragende auch der Untermieter die Wohnung zu räumen. Ggfls. muß der Hauptmieter hierzu dem Untermieter jedoch kündigen, weil der Untermietvertrag zunächst eigenständiges Recht verkörpert.

Sollte der Untermieter die Wohnung nicht räumen, ist er dem Hauptmieter ggfls. schadensersatzpflichtig, was insbesondere eine daraus entstehende Nutzungsentschädigung (ggfls. auch für die ganze Wohnung) betrifft.

Der Vermieter muß bei einer angestrengten Räumungsklage auch einen separaten Titel gegen den Untermieter erwirken, weil ansonsten die Wohnung nicht gerichtlich geräumt werden kann.
Eine unerlaubte Untervermietung kann zur fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages führen. Diese ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine Zustimmung hätte erteilen müssen, was jedoch wie üblich Einzelfallbezogen beurteilt werden muss.

 

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